حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون
ويتحقق حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بما يعرف بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بموجب القانون رقم 49 لسنة 1977. لقد شغل هذا القانون العديد من العائلات بين المالك والمالك. وحتى يتعرف المستأجر ويتعرف على حق ورثة المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلي، يجب على المستأجر البقاء في العين المؤجرة بموجب القانون. يمكنك متابعة مقالنا عن ولاية ايوا . موقع مصر .
حق المستأجر القانوني في البقاء في العقار المؤجر
عند الحديث عن التمديد القانوني لعقد الإيجار، من المهم الإشارة إلى أن للمستأجر الحق القانوني في البقاء في العين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلي أو التخلي عن عقد الإيجار. هل العقد يشمل ورثة المستأجر أم يتم عمل عقد جديد ويعتبر المستفيد هو المستأجر الرئيسي؟
تنظم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وجوب إعداد عقد إيجار جديد لأصحاب الحق في العين المؤجرة في حالة وفاة المستأجر الأصلي أو تركه. وجاء نص المادة على النحو التالي: “وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن له الحق في الاستمرار في إشغال العقار، كما يلتزم هؤلاء المقيمون بالالتزام بجميع أحكام الاتفاق”. .
واستأنفت المحكمة الدستورية العليا نص المادة المذكورة بالاعتراض رقم 70 لسنة القضائية الدستورية الثامنة عشرة المؤرخ في 3 نوفمبر 2002 وقضت بعدم دستوريتها.
وبذلك لا يتم الوفاء بالالتزام بتحرير عقد جديد للمستفيدين من العقار، بل يمتد إليهم وفقاً لشروط وأحكام عقد الإيجار الصادر سابقاً للمستأجر الأصلي.
هل يحق للمؤجر إضافة شرط عدم تمديد عقد الإيجار لعائلة المستأجر؟
ونصت أحكام القانون على أنه لا يجوز إضافة بنود صراحة أو ضمناً من شأنها أن تمنع توسع العقد ليشمل الأسرة. وقضت المحكمة العليا في قرارها السابق في هذا الشأن بأن المستفيد هو المستفيد المباشر. الحق الذي يمنحه القانون له في تمديد عقد الإيجار ويمكن إدراج أي شرط أو شرط في العقد مثل تحديد المستفيدين من العقد أو منع الحق في التمديد، حيث يعتبر ذلك باطلاً تماماً. انتهاك أمر يتعلق بالنظام العام.
شروط تمديد عقد الإيجار وكيفية ضمان التمديد
عند الحديث عن حق المستأجر القانوني في البقاء في العقار المؤجر، لا بد من ذكر أهم شروط تمديد عقد الإيجار. وقضت المحكمة بعدم انتهاء عقد إيجار العقار أو مكان الإقامة. في حالة وفاة المستأجر أو ترك العقار، يبقى ذلك في يد المستأجر، سواء كان زوجه أو أولاده أو أحد الوالدين أو كليهما. وعليه يحدد القانون الحالات التي يجوز فيها تمديد المدة. عقد الإيجار هو كما يلي:
- الموت يعني الوفاة الطبيعية أو العرضية.
- التخلي يعني أن المستأجر يتخلى طوعا عن استخدام العقار لغرض تأجيره من الباطن لأحد شاغليه.
ومن الجدير بالذكر أيضًا أن هناك شروطًا تتعلق بالإقامة حيث يجب ألا تقل الإقامة عن سنة كاملة في نفس العقار الذي يعيش فيه المستأجر الأصلي قبل الوفاة أو التخلي عن العقار، كما يجب أن تكون هناك إقامة واستقرار غير منقطع ومستمر.
الفئات المستفيدة من تمديد عقد الإيجار للعقار المستأجر
وفي سياق الحديث عن حق المستأجر في البقاء في العقار المستأجر بموجب القانون، لا بد من التعرف على أهم الفئات التي لها حق استخدام العقار المستأجر لأغراض السكن؛ هؤلاء:
- الزوج أو الزوجة: إذا كان الطرف الآخر مستأجراً يستفيد من ذلك الزوج أو الزوجة، ولكن يشترط أن تستمر الرابطة الزوجية بينهما حتى الوفاة أو الهجر.
- الأبناء أو الوالدين: يمكن للأبناء والبنات الاستفادة من العقار المؤجر إذا كانوا يعيشون معًا قبل وفاة المستأجر الأصلي أو هجره. وهذا ينطبق على الأطفال الذين ثبت نسبهم وفقا للشريعة الإسلامية. ولا ينطبق على الابن المتبنى. لا يتم الاعتراف به ولا يمتد عقد الإيجار من خلاله.
- الأحفاد: قضت المحكمة العليا بأنه يحق للحفيد تمديد عقد الإيجار، معتبرة أنه في حالة الوفاة، يحق للحفيد الاستفادة من تمديد عقد إيجار العقار المؤجر. إذا حدثت الوفاة قبل نشر قرار الاستئناف رقم 70 لسنة 18 القضائية للمحكمة الدستورية الصادر في 15 نوفمبر 2002، فإن والد أو أم المستأجر الأصلي هو أحد أبنائه.
إذا كان للمستأجر الأصلي أكثر من وارث، لمن يمتد عقد الإيجار؟
واستندت هذه المسألة إلى المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تنظيم إيجار المساحات غير السكنية. ونصت المادة على أنه إذا تم تأجير العقار لغرض أنشطة تجارية أو صناعية أو مهنية أو حرفية، فإن العقد لا يكون باطلاً وينتهي بوفاة المستأجر الرئيسي.
ويمكن للورثة استخدامه في نفس نشاط المستأجر الأصلي المعتمد في العقد. وينطبق ذلك على زوج المستأجر وأقاربه الذكور أو الإناث أو القصر أو البالغين حتى الدرجة الثانية. وينطبق هذا إذا كانوا يستخدمون العقار لأنفسهم أو نيابة عن شخص آخر.
في حالة وفاة أحد المستفيدين يستمر العقد فقط للورثة الآخرين المستفيدين من المستأجر الأصلي ويقتصر استخدام العقار في النشاط المضاف. يدخل في العقد الأصلي ويستفيد منه في التمديد.
ويمكنهم بعد ذلك تغيير النشاط من حرفة إلى حرفة أو من تجارة إلى تجارة بشرط عدم حدوث أي ضرر للمبنى، ويتم ذلك وفق الشروط المختلفة التالية:
- وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136، لن يسمح باستخدام المساحة أو القيام بأنشطة من شأنها أن تسبب قلقا لسكانها، أو تضر بالبنية أو الصحة، أو تنتهك الأخلاق العامة. سنة 1981.
- ويستمر الورثة في ممارسة النشاط الذي ينفذه المستأجر الأصلي.
- لا يعتبر التغيير في النشاط شكلاً من أشكال التحايل على القانون ويجب إثبات ذلك من قبل المؤجر.
ينشأ الوضع القانوني في حالة وفاة ابن المستأجر الرئيسي وورثته الآخرين
ونصت المادتان 1 و2 من القانون رقم 6 لسنة 1997 على استمرار عقد الإيجار لجميع الورثة حتى الدرجة الثانية الذين يمارسون نفس نشاط المستأجر الأصلي، بينما يستمر التمديد مرة واحدة فقط. في حالة وفاة أحد أصحاب الحقوق، يستمر العقد بشرط ممارسة نفس النشاط لورثة المستأجر الأصلي الآخرين.
نقل عقد الإيجار والتأجير من الباطن
عند مناقشة الوضع القانوني الذي يحدد حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بموجب القانون، لا بد من معرفة الوضع القانوني المحدد فيما يتعلق بالتنازل عن عقد الإيجار والتأجير من الباطن، حيث أن هناك اختلافات قانونية وعملية مختلفة بين المسألتين. سواء كانت عقود الإيجار قديمة أو حديثة وهي كالتالي:
- القانون القديم: هي العقود المبرمة قبل 31 يناير 1996 والتي لا يجوز فيها الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا إذا كان ذلك مسموحا به في العقد أو الحصول على موافقة كتابية من مالك العقار.
- القانون الجديد: أي اتفاق يتم إبرامه بعد 31 يناير 1996، ويمكن فيه التنازل عن عقد الإيجار أو عقد الإيجار من الباطن. وتطبع العقود الجديدة التي تتضمن هذا الشرط، وإذا رفض المالك هذا الشرط فلا يجوز حذفه من العقد أثناء صياغته. يجوز للمستأجر التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن دون الحصول على موافقة كتابية من المالك.
للمزيد من المعلومات إقرأ عن: رسوم نقل ملكية العقار في العراق 2024
وعليه تم مناقشة حق المستأجر القانوني في البقاء في العين المؤجرة، وأهم شروط تمديد عقد الإيجار، والفئات المناسبة للتمديد، والقوانين الخاصة بتمديد العقد إذا كان العقار مستأجراً. النشاط التجاري.
